Grote hotels bouwen is erg duur en daarom kiezen de uitbaters er vaak voor om de hotelkamers te laten financieren door investeerders. Het hotel zelf staat in voor de verhuur en een hotel op een toplocatie zal dan ook een erg hoge bezettingsgraad kennen. Alle opbrengsten van het hotel worden gedeeld met de investeerder. Een hotel probeert steeds een zo groot mogelijke bezettingsgraad te hebben en daar profiteert de investeerder van.
Wie investeert in een hotelkamer doet dit puur voor de huurinkomsten. Het gaat eerder over een financiële belegging dan een echte investering in vastgoed.
Je hebt als eigenaar meestal niet het recht om gratis te logeren in het hotel. Wie wel op zoek is naar een buitenverblijf moet kiezen voor een investering in klassiek vastgoed als tweede verblijf of eventueel een vakantiewoning.
De vergoeding bestaat meestal uit een winstdeelname. Niet alleen de kamerverhuur zorgt dus voor jouw inkomsten maar ook het drankverbruik, verkochte ontbijten, gehuurde parkings,... Het is daarbij niet belangrijk of 'jouw' specifieke hotelkamer al dan niet verhuurd werd. Door een hotelkamer aan te kopen financierde je een stuk van de volledige vastgoedinvestering in een nieuw hotel, waardoor de hoteluitbater zich niet in de schulden moet stoppen. Daarom krijg je ook een vergoeding uitbetaald voor het algehele gebruik van het hotel en de totale bezettingsgraad van het hotel is dus vooral belangrijk.
De winst bestaat uit de omzet min alle kosten zoals personeelskosten, aankoopkosten voeding, onderhoud, verwarming, water,... Deze winst wordt gemiddeld gezien voor zo'n 90% uitgekeerd aan de investeerders.
In vergelijking met een investering in klassiek vastgoed is een investering in een hotelkamer doorgaans een pak goedkoper. Er werden de afgelopen jaren al verschillende projecten in België gelanceerd in ondermeer De Panne, De Haan, Nieuwpoort, Oostende of Charleroi. Een hotelkamer kost doorgaans tussen de 100.000 en 150.000 euro en de inkomsten worden om de drie maanden uitbetaald.
Er wordt vaak uitgepakt met hoge rendementen van 5%, maar in de praktijk is dat niet altijd waar. Om over een succesvolle belegging te kunnen spreken moet je natuurlijk wel een goed draaiend hotel uitkiezen. Als het hotel geen gasten kan aantrekken, dan krijgt de investeerder ook geen 'huur' op zijn rekening. Daarom is de locatie van het hotel erg belangrijk: liefst op een erg toeristische locatie of in een drukke stad waar veel zakenmensen overnachtingen zoeken. Ook de expertise van de uitbater kan belangrijk zijn. Een hotelgroep die reeds meerdere hotels in beheer heeft zal van een nieuw hotel ook sneller een succes maken. Maar zelfs als aan al deze voorwaarden voldaan is, zal er toch nog een portie geluk nodig zijn om steeds een hoge bezettingsgraad te halen.
Bij een lage bezettingsgraad in het hotel zal het rendement bijvoorbeeld niet op 5 procent maar misschien slechts op 3 of 2 procent uitkomen. De trimestriële uitbetalingen kunnen dan ook wel wat schommelen.
Wees dus steeds op je hoede wanneer er uitgepakt wordt met hoge 'bewezen rendementen'.
De aankoop van de hotelkamer wordt vastgelegd via een notariële akte. Je bent dan eigenaar van een specifieke hotelkamer. Het grondaandeel wordt doorgaans met een erfpachtovereenkomst van 99 jaar geregeld. Je bespaart zo op registratierechten, maar moet jaarlijks wel een pachtvergoeding betalen (de 'canon'). Deze vergoeding kan na een aantal jaren opgetrokken worden als de grondprijzen gestegen zijn.
Het vruchtgebruik van de hotelkamer wordt overgedragen aan de uitbater van het hotel. Deze zal je in ruil jaarlijks een deel van de winst uitbetalen.
De fiscale behandeling van deze inkomsten is complex, omdat elk project uniek is. Bezit je enkel de hotelkamer, wel of geen grondaandeel, wordt er voor de grond met erfpacht gewerkt? Dat heeft allemaal een impact op de manier waarop je belast wordt. Het contract tussen de investeerder en de uitbater kan beschouwd worden als een concessie en deze inkomsten worden belast als diverse inkomsten aan 33%. Soms vallen de inkomsten echter ook deels onder roerende en onroerende inkomsten. Het is daarom belangrijk dat je vooraf met jouw belastingadviseur goed onderzoekt hoe je juist belast zal worden.
Tenslotte is een belegging in een hotelkamer erg illiquide: je zal de kamer niet zomaar kunnen verkopen als je plots cash nodig hebt. Wil je toch verkopen, dan moet je vaak genoegen nemen met een verkoopprijs die 15% of 20% lager ligt dan het bedrag dat je zelf voor de hotelkamer betaald hebt. Dan wordt een investering vaak wel interessant voor een koper. Maar het vinden van een dergelijke koper is ook vaak erg lastig.
Ben je op zoek naar een vastgoedinvestering die heel liquide is? Overweeg dan te investeren in beursgenoteerd vastgoed zoals een vastgoedbevak of een vastgoedcertificaat.
Hotelkamers worden verkocht als een zorgeloze investering die meer opbrengt dan een spaarrekening, zonder dat je zelf tijd moet spenderen aan de rompslomp die bij het verhuren van vastgoed hoort. De instapprijs ligt lager dan bijvoorbeeld een tweede verblijf, waardoor een investering in hotelkamers voor meer mensen toegankelijk is. Er zijn echter belangrijke nadelen. Denk aan het wisselende en vaak zelfs vrij karige rendement, de complexe fiscaliteit en het feit dat je een hotelkamer heel moeilijk kan verkopen.
